IFI 2025 : les nouvelles règles d'évaluation des biens immobiliers

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) repose sur un principe simple en apparence : déclarer la valeur vénale de son patrimoine immobilier au 1ᵉʳ janvier. Dans les faits, cette évaluation concentre l'essentiel des redressements, car la « valeur vénale » n'est jamais un chiffre unique mais une fourchette que l'administration et le contribuable apprécient différemment.

Ce que rappelle la doctrine 2025

Les précisions apportées cette année confirment que l'évaluation doit s'appuyer sur des éléments de comparaison réels — ventes récentes de biens similaires, situés dans le même secteur — et non sur une estimation forfaitaire. La méthode par comparaison reste la référence ; les approches par capitalisation du revenu ou par coût de reconstruction ne sont admises qu'à titre subsidiaire, lorsque le marché local ne fournit pas de points de comparaison suffisants.

L'administration rappelle aussi que certaines décotes sont parfaitement légitimes, à condition d'être documentées : occupation du bien, caractère indivis, ou illiquidité d'un actif atypique. À l'inverse, une décote systématique et non justifiée expose au redressement, assorti de pénalités.

Les décotes à sécuriser

• Occupation : un bien loué se valorise sous sa valeur libre, dans une proportion à justifier par le rendement et la durée du bail.
• Démembrement : la répartition entre nue-propriété et usufruit suit le barème fiscal, mais l'assiette IFI mérite une analyse au cas par cas.
• Indivision et parts de SCI : la difficulté de céder une quote-part justifie une décote, appuyée sur des références de marché.

Pour les patrimoines structurés via des sociétés civiles, l'attention se porte sur la valorisation des parts et sur le passif déductible : seuls les emprunts réellement affectés à l'actif imposable réduisent l'assiette, dans des limites désormais bien encadrées.

Notre lecture

L'enjeu n'est pas de minorer artificiellement une valeur — la stratégie perdante par excellence — mais de construire une évaluation défendable, appuyée sur des comparables datés et sur des décotes justifiées pièce à pièce. Un dossier d'évaluation solide, tenu à jour chaque année, reste la meilleure protection en cas de contrôle. C'est précisément le travail que nous menons avec nos clients concernés par l'IFI : documenter, hiérarchiser, et ne jamais laisser la valeur au hasard.